居抜き物件って何？

2025年5月20日2025年6月3日

**まず飲食店舗やオフィスを開業する際、物件選びは重要なポイントです。その中でも「居抜き物件」は、初期費用を抑えつつスムーズに開業できる選択肢として注目されています。本ブログでは、居抜き物件の特徴やメリット・デメリット、契約時の注意点について詳しく解説します。

#### 1. 居抜き物件とは？
居抜き物件とは、**前テナントが使用していた内装や設備がそのまま残っている物件**のことを指します。例えば、飲食店の居抜き物件であれば、厨房設備やカウンター、テーブル・椅子などがそのまま残されているため、新たに設備を導入する必要がありません。※条件によってリース品が残されていることもあります。
居抜き物件の対義語として「スケルトン物件」があります。スケルトン物件は、内装や設備がすべて撤去され、建物の構造体のみが残っている状態の物件です。スケルトン物件は自由にレイアウトを設計できる一方で、内装工事の費用や開業までの時間がかかるため、居抜き物件とは異なる特徴を持っています。

#### 2. 居抜き物件のメリット
居抜き物件には、以下のようなメリットがあります。

##### ① 初期費用を抑えられる
居抜き物件では、前テナントの設備をそのまま利用できるため、**改装費や設備導入費を節約**できます。特に飲食店の場合、厨房設備や空調設備の導入には高額な費用がかかるため、居抜き物件を選ぶことで大幅なコスト削減が可能です。※焼肉屋、うなぎ屋などの油ギトギト、煙がモクモクな重飲食は特に設備導入が高額になります。

##### ② 開業までの期間を短縮できる
スケルトン物件では、内装工事や設備導入に時間がかかりますが、居抜き物件では**短期間で営業を開始できる**ため、開業までの期間を短縮できます。特に、人気のある立地での物件は、早く開業することで収益に繋げることができます。※スケルトンからの内装には最低でも3週間ほどは工事期間を見ておいた方がいいでしょう。

##### ③ 以前の店舗の認知度を活用できる
居抜き物件では、**前テナントの認知度を引き継ぐことができる**ため、集客の面でも有利です。例えば、以前に飲食店が営業していた居抜き物件に新たな飲食店が入居する場合、近隣住民は「この場所には飲食店がある」と認識しているため、集客しやすくなります。※長く営業されていた場合や同業種であれば認識度は上がります。ただし比べられることもあることは認知しておきましょう。

#### 3. 居抜き物件のデメリット
居抜き物件にはメリットが多い一方で、いくつかのデメリットもあります。

##### ① 前テナントのイメージが残る
居抜き物件では、**前テナントのイメージが強く残る**ことがあります。例えば、前テナントが悪い評判を持っていた場合、新しい店舗にもその影響が及ぶ可能性があります。そのため、居抜き物件を選ぶ際には、前テナントの評判を確認することが重要です。※前テナントの営業年数や口コミなどもチェックすることが重要です。Googleマップで検索すると前テナントが分かることもあります。

##### ② 設備の老朽化リスク
居抜き物件の設備は、前テナントが使用していたものなので、**老朽化している可能性**があります。特に厨房設備や空調設備は、長期間使用されていると故障のリスクが高まるため、契約前に設備の状態を確認することが必要です。※ただし居抜きはもともと中古品なため、ある程度の容認は必要です。

##### ③ 内装・レイアウトの自由度が低い
スケルトン物件と比べると、居抜き物件は**内装やレイアウトの変更が難しい**というデメリットがあります。例えば、飲食店の居抜き物件を借りてカフェを開業する場合、厨房設備の配置がカフェ向けではない可能性があります。そのため、居抜き物件を選ぶ際には、業態に適したレイアウトかどうかを確認することが重要です。※業態変更な場合は特に油や臭いなど残っていることが多くクリーニング費用が発生することもあります。

#### 4. 居抜き物件の契約時の注意点
居抜き物件を契約する際には、以下のポイントに注意しましょう。

##### ① 設備の状態を確認する
契約前に、**設備の動作確認をチェックする**ことが重要です。特に厨房設備や空調設備は、修理費用が高額になるため、事前にチェックしておくことで予期せぬ出費を防ぐことができます。※廃棄処分費も高額なため自身の目で確認し、壊れている場合は交渉しましょう。

##### ② 造作譲渡費用の確認
居抜き物件では、前テナントが設置した設備や什器を譲渡する場合、**造作譲渡費用が発生する**ことがあります。契約時に造作譲渡費用の有無を確認し、予算を考慮した上で契約を進めることが重要です。※居抜き価格は、造作や残置物の商品価格が全てではありません。立地や前テナントの評判や周囲環境が大きく影響してきます。当然人気な場所では高価な値が付くこともあり、また手数料もかかる場合もあります。物件情報紙に記載無いことが多く、契約書を確認して分かる場合も多いため気を付けましょう。

##### ③ 立地条件の確認
居抜き物件を選ぶ際には、**立地条件を慎重に検討**することが必要です。前テナントが撤退した理由が「立地が悪い」「集客が難しい」などの場合、新しい店舗も同じ問題に直面する可能性があります。契約前に周辺環境を調査し、集客の見込みを確認しましょう。※内見前にGoogleマップで確認してもいいでしょう。ただし画像が古い場合があるため要チェックです。

### まとめ
居抜き物件は、**初期費用を抑えつつスムーズに開業できる**というメリットがありますが、設備の老朽化や前テナントのイメージが残るなどのデメリットもあります。契約前に設備の状態や立地条件を慎重に確認し、自分のビジネスに適した物件を選ぶことが成功の鍵となります。

居抜き物件を活用して、スムーズな開業を目指しましょう！！！！