用途地域って何？　知っておいた方が良いの？

2025年6月30日

用途地域の確認は、土地や建物の利用に関するルールを把握するうえで非常に重要です。ここでは、用途地域の基本的な考え方から、確認方法、注意点までをわかりやすく解説します。

◆ 用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法に基づいて市街化区域内に定められる「土地利用のルール」です。都市の健全な発展と住環境の保護を目的に、住宅地・商業地・工業地などに区分され、それぞれに建てられる建物の種類や規模が制限されます。
たとえば、静かな住宅街に大規模な工場や倉庫、騒音が鳴るパチンコ店が建てられないようにするための仕組みです。

◆ 用途地域の種類
用途地域は全部で13種類に分類され、以下の3系統に分かれます。

① 住居系（7種類）
　• 第一種低層住居専用地域
　• 第二種低層住居専用地域
　• 第一種中高層住居専用地域
　• 第二種中高層住居専用地域
　• 第一種住居地域
　• 第二種住居地域
　• 準住居地域
これらは主に住宅のための地域で、建てられる建物の高さや用途に制限があります。

② 商業系（2種類）
　• 近隣商業地域
　• 商業地域
店舗や事務所、娯楽施設などが建てられる地域で、住宅も建築可能です。

③ 工業系（3種類）
　• 準工業地域
　• 工業地域
　• 工業専用地域
工場などの建築が可能な地域で、工業専用地域では住宅や学校などの建築はできません。

◆ 用途地域の確認方法
用途地域を確認するには、以下の方法があります。

1. インターネットで調べる
多くの自治体では、都市計画情報をオンラインで公開しています。たとえば「○○市　用途地域」と検索すれば、地図上で色分けされた用途地域を確認できます。全国の用途地域をまとめた便利なサイトもあります。
【大阪市用途地域】　https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000005121.html

2. 自治体の窓口で確認
市役所や区役所の「都市計画課」「まちづくり課」などで、用途地域を確認できます。地番や住所を伝えると、都市計画図を見ながら担当者が説明してくれます。
※自治体は平日のみで混んでいますので、建築基準法のことや防災法のことも一緒に聞いておくと聞き直す手間が省けます。

3. 不動産会社に相談
土地や建物の購入を検討している場合、不動産会社に用途地域を確認してもらうのも一つの方法です。建築可能な用途や制限についても詳しく教えてくれます。
※地元の不動産であれば周辺施設や常時環境なども聞いておくと良いでしょう。

◆ 用途地域を確認するメリット
　• 建築制限の把握：建てられる建物の種類や高さ、容積率などが分かります。
　• 資産価値の判断：用途地域によって土地の価値や将来性が異なります。
　• トラブル回避：近隣にどのような施設が建つ可能性があるかを事前に把握できます。

◆ 注意点と補足
　• 用途地域がまたがる土地：1つの土地に複数の用途地域がかかっている場合、それぞれの区域に応じた制限が適用されます。
　• 市街化調整区域：原則として建築が制限される区域で、用途地域は定められていません。
　• 非線引き区域：用途地域が定められていない場合もありますが、建築基準法の制限は受けます。

◆ まとめ
用途地域の確認は、土地活用や不動産購入、建築計画において欠かせないステップです。インターネットや自治体窓口を活用して、正確な情報を得ることが大切です。用途地域を理解することはなかなか難しいですが、知識として備えることで安心して土地を活用し、快適な住環境を守ることができます。

飲食店を開業する際に適した用途地域は、以下のように分類されます。

◆ 飲食店の開業が可能な用途地域（制限が少ない）
用途地域名【特徴】
商業地域：百貨店・映画館・飲食店などが集まるエリア。制限が少なく、深夜営業やアルコール提供も可能。競争は激しい。
近隣商業地域：住宅地に隣接した商業エリア。飲食店の出店がしやすく、地域住民向けの店舗に適している。
準工業地域：工場と住居が混在する地域。飲食店の出店は可能で、比較的自由度が高い。
工業地域：工場が多いが、飲食店の営業も可能。ただし集客には工夫が必要。

◆ 条件付きで開業可能な用途地域（規模や業態に制限あり）
用途地域名【条件例】
第一種住居地域：中規模までの飲食店は可能。深夜営業や騒音の出る業態は制限されることがある。
第二種住居地域：第一種よりもやや緩やかで、飲食店の出店がしやすい。
準住居地域：幹線道路沿いなどに多く、飲食店の出店が可能。
第一種中高層住居専用地域：小規模な飲食店（例：500㎡以下、2階建てまで）なら可能。
第二種中高層住居専用地域：第一種よりも緩やかで、1500㎡以下の飲食店が可能。
田園住居地域：地元農産物を使う飲食店なら500㎡まで、それ以外は150㎡まで。
※法令や条例は地域によって異なったり、改正されることもあります。

◆ 開業ができない用途地域
用途地域名【理由】
第一種低層住居専用地域：静かな住宅環境を守るため、原則として飲食店は不可。
第二種低層住居専用地域：一部の小規模店舗は可能だが、飲食店は原則不可。
工業専用地域：工場専用のため、飲食店の営業は認められていない。
※住居付きテナントの場合で可能な場合もあるため要確認してください。

◆ポイント
　• 深夜営業やアルコール提供を行う場合は、さらに厳しい制限があるため、商業地域や準工業地域が望ましいです。
※商店街や繁華街ごとに規約や内々の決まりごとがあるため事前に確認しましょう。
　• 用途地域の境界にある物件は、建物の一部が異なる地域にまたがっていることもあるため、必ず自治体に確認しましょう。
出店予定地が決まっている場合は、ぶけなび関西問い合わせに住所を教えていただければ、その地域の用途地域を一緒に確認することもできますよ。