関西の飲食テナント退去時に注意すべき「原状回復義務」とは？～地域性・費用相場・慣習を読み解く～

2025年10月31日

飲食店を開業する際、立地や集客力と並んで重要なのが「退去時の原状回復義務」特に関西エリアでは、独自の商習慣や大家との関係性が影響するケースも多く、全国一律のルールでは語れない部分があります。

■ 原状回復義務とは？

原状回復義務とは、テナント退去時に「借りた当初の状態に戻す」義務のこと。飲食店の場合、厨房設備・排気ダクト・グリストラップなどの特殊設備があるため、原状回復の範囲が広く、費用も高額になる傾向があります。

ただし、実際には「どこまで戻すか」は契約内容や地域の慣習によって異なり、**スケルトン返し（完全な空の状態）**が求められる場合もあれば、軽微な修繕で済むケースもあります。

■ 原状回復費用の相場は？

関西エリアでの飲食店退去時の原状回復費用は、物件の広さや設備の状態によって異なりますが、坪単価で約3万円〜10万円が一般的な目安です。
※階数（路面店・空中階）や通路（広狭）でも異なる。

例えば：

小規模なカフェ（10坪程度）：30万円〜100万円
中型の居酒屋（20〜30坪）：60万円〜300万円
大型店舗や専門設備が多い場合：500万円以上になることも

費用には以下が含まれることが多いです：

厨房機器の撤去
排気・給排水設備の処理
内装の解体
電気・ガスの閉栓工事

契約時に「スケルトン返し」が明記されている場合は、特に高額になる傾向があります。

原状回復費用の見積もりは、契約時の条件や管理会社の方針によっても左右されるため、契約前にしっかりと確認しておくことが重要です。また、退去時のトラブルを避けるためにも、入居時に写真を残しておくなどの対策も有効です。
また内見時のファクトシート（物件シート）の保管をしましょう。契約書と一緒に保管しておくことお勧めです。

■ 関西ならではの風潮と慣習

関西では、以下のような特徴が見られます：

① 大家との距離感が近い

地元密着型のオーナーが多く、「顔の見える関係」が築かれやすいです。そのため、退去時の原状回復についても、契約書以上に“話し合い”で柔軟に対応されるケースがあります。
※相談としてお話し、解約予告と取られないよう注意しましょう。

② 「居抜き」文化が根強い

大阪や京都では、前テナントの設備をそのまま使う「居抜き物件」が人気です。これにより、原状回復を求められない場合もありますが、逆に「次の借主が決まるまで原状回復を待ってほしい」と言われることも。

③ 地域ごとの慣習が強い

大阪市内の繁華街では「スケルトン返し」が基本とされる一方、郊外では「軽微な修繕のみ」で済むことも。契約前に地元の不動産業者に確認するのが賢明です。
※当初から造り付けされたものもあり、解体しすぎにも注意が必要です。

■ 契約時に確認すべきポイント

契約書に明記された原状回復の範囲
退去時の立会いの有無と方法
居抜きでの引き渡し可否
次の借主が決まるまでの対応方針
原状回復費用の見積もり方法と支払いタイミング

■ まとめ

関西で飲食店を開業・退去する際は、原状回復義務の範囲を契約書だけでなく、地域の風潮や大家との関係性も含めて確認することが重要です。特に「居抜き文化」や「話し合いによる柔軟な対応」が期待できる関西では、事前の情報収集と交渉力が成功の鍵となります。

また、退去時の原状回復費用の相場を把握しておくことで、予算計画や撤退戦略にも余裕を持って対応できます。契約前には必ず、費用の見積もりと返却条件を明確にしておきましょう。

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