景気変動とテナント家賃の関係とは？コロナ特例賃料の「相場回帰」と正しい対処法

2026年10月26日

「コロナ禍の時に安く借りたテナントの更新期が来て、大家さんから大幅な値上げを求められた……」

「最近の物価高や人流の戻りを理由に家賃増額を打診されたが、どう対応すべき？」

飲食店をはじめとする店舗経営において、原材料費や光熱費の変動に加え、固定費の要である「テナント家賃」が景気や社会情勢によってどう動くのかを把握しておくことは、経営の生命線です。

現在、多くの飲食店オーナーから特に多く寄せられているのが、「コロナ禍で相場より安価に契約できたテナントが、普通借家契約（2年〜3年）の更新期を迎え、本来の適正相場に戻すための値上げ請求を受けている」という相談です。

本記事では、2府3県（大阪・京都・兵庫・和歌山・奈良）などで店舗を展開する事業者向けに、近年の賃料動向の裏側と、更新時の家賃交渉に直面した際の正しい対処法をロジカルに解説します。

1. 今なぜ「大幅な家賃値上げ相談」が急増しているのか？

現在、賃貸現場で多発している家賃トラブル・値上げ交渉には、明確な構造的背景があります。

コロナ禍の「特別安価な賃料」からの「本来の相場への回帰」

コロナ禍（2020〜2022年頃）において、貸主（大家さん）側は空室リスクを避けるため、周辺相場よりも大幅に下げた「特別賃料」でテナントを招き入れました。

しかし、コロナ禍が落ち着いて街の人流や客足が戻り、普通借家契約の「2年または3年の契約更新期」を迎えた今、大家さん側から「人流も戻り、周辺の成約相場も上がったため、本来の相場価格に戻したい」という増額請求（借地借家法第32条に基づく請求）が相次いでいるのです。

2. 景気変動とテナント賃料の関係（タイムラグの存在）

この「相場回帰」の背景には、景気変動と事業用賃料の特有な関係性があります。

【景気回復・人流復活】
       ↓
【新規募集の坪単価が先行して上昇】
       ↓
【2年・3年の契約更新時に既存テナントへ波及（タイムラグ）】

新規募集賃料が先行して動く景気や人流が回復すると、まず「新たに募集される空き物件の賃料（坪単価）」が上がります。
既存テナントへの影響は遅れてやってくる（タイムラグ）既存テナントの賃料は契約期間中（2年〜3年）固定されているため、更新期が訪れて初めて「相場とのギャップ」が顕在化し、値上げの打診が行われます。

つまり、世の中の景気回復や物価高から「少し遅れて」家賃値上げの波がやってくるのがテナント賃貸の特徴です。

3. 法律上の根拠（借地借家法第32条）と大家さんの主張

貸主（大家さん）が契約途中の更新時に家賃の増額を請求すること自体は、借地借家法第32条で認められた法的権利です。主な要件は以下の3つです。

土地・建物の価格上昇や公租公課（固定資産税等）の増額
インフレや景気回復などの「経済事情の変動」
近隣の同種物件の賃料（相場）と比較して不相当となったとき

今回の「コロナ特例からの回復」ケースでは、大家さん側は主に「周辺の同種物件の成約坪単価と比較して、現在の家賃が不相当に安すぎる」という理由を主張してきます。

しかし、大家さん側の主張通りに一飛びで「元の相場」まで値上げに応じなければならない義務はありません。協議を通じて適正な着地点を探る権利が借主（飲食店側）にもあります。

4. 「コロナ明けの値上げ通知」が届いた時の具体的対処法

契約更新時に大幅な値上げを提示された場合、慌てずに以下のステップで冷静に対処を進めましょう。

Step 1：根拠となる「周辺の成約坪単価」を確認する

「元の相場に戻す」と言われても、現在の周辺相場が本当に大家さんの提示額通りなのかを確認します。

近隣の類似物件（1階路面／同規模等）の平均坪単価をポータルサイトや地元の店舗専門不動産業者から収集します。

Step 2：自店のFLRコスト（収支構造）をもとに代替案を出す

飲食店の場合、食材費・人件費（FLコスト）の上昇が続いており、家賃比率は「売上の10%以内」が健全なラインです。一気の大幅値上げを受け入れると経営が破綻することをデータ（収支状況）で示し、以下のような着地点（代替案）を提示します。

値上げ幅の抑止・圧縮（例：坪単価3,000円アップに対し、1,000円アップで打診）
段階的な値上げ（例：今回の更新で半分、次回の更新で残り半分に改定）

Step 3：合意に至らない場合でも「現行家賃」を支払い続ける

交渉が更新日までにまとまらない場合でも、絶対に家賃の支払いをストップしてはいけません（未払いによる債務不履行で立ち退きを求められるリスクが生じます）。

双方の合意に至るまでは、「従来の家賃（相当と認める金額）」を毎月期日通り支払い続ければ、法的に債務不履行にはなりません（借地借家法第32条2項）。大家さんが受け取りを拒否した場合は、法務局へ「供託（きょうたく）」を行います。

5. まとめ：データに基づき、対話で円満解決を目指す

「コロナ禍での安価な賃料」から「現在の適正相場」へのサヤ寄せは、2年・3年の更新期を迎える店舗にとって直面しやすいハードルです。

コロナ禍の特例賃料からの「相場回帰」の動きがあることを正しく理解する
大家さんの言い値ではなく「周辺のリアルな成約坪単価」と「自店のFLRコスト」を基準にする
感情的に反発せず、段階的な引き上げなどの現実的な代替案で誠実に協議する

大家さんも飲食店も、本来は同じ地域で長く事業を続けていくパートナーです。データと客観的事実をベースに、互いが納得できる持続可能な着地点を目指していきましょう。

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