敷金の返還条件って！？

2026年4月27日

敷金はどこまで戻る？

返還条件・原状回復トラブルと関西エリア特有の注意点

飲食店の出店・移転・閉店時に、多くのオーナーが直面するのが**「敷金が思ったより返ってこない問題」**です。

契約時は「まあ戻るだろう」と思っていた
退去時に高額な原状回復費を請求された
敷引きで最初から返らないと後で知った

こうした事例は、関西エリアの店舗物件では特に珍しくありません。

今回は、飲食店専門の居抜き物件を扱う当社が、実際によくある事例を交えながら敷金返還の仕組みと注意点を詳しく解説します。

敷金とは何か？飲食店物件での本来の役割

敷金とは、退去時のトラブルや費用精算に備えて預ける保証金です。

飲食店物件の場合、敷金は主に次の用途に充てられます。

家賃・共益費の未払い分
原状回復工事費用
内装・設備の修繕費
清掃・臭気除去・油汚れ対応

ここで重要なのは、「すべて原状回復費に使われる前提ではない」という点です。

敷金が返ってくる・返らないを分ける最大のポイント

結論を先に言うと、敷金返還の可否を決めるのは次の3点です。

契約書の内容
使用状況（汚れ・破損）
地域特有の慣習（関西特有）

特に店舗契約は、住居用よりも貸主有利な条件になりやすく、「知らなかった」では済まされません。

事例① 敷金6か月預けたが、2か月分しか返ってこなかった

大阪市内・居抜き飲食店

敷金：6か月
敷引き：4か月（契約書に明記）
使用年数：4年

この場合、原状回復がほぼ不要でも、契約時点で4か月分は返らない契約です。

オーナーは「キレイに使えば大半は返ると思っていた」と感じていましたが、関西ではこの敷引き契約が今も多く存在します。

関西エリア特有｜敷引き・敷金償却の考え方

関西（大阪・兵庫・京都など）の店舗物件では、

敷金○か月
退去時、○か月分を敷引き（返還なし）

という形式が一般的です。

これは、

経年劣化分
貸主側のリスク補填

として、最初から返還しない前提の金額です。

「原状回復とは別」という点が、関西以外のエリアから来た方には特に分かりにくいポイントです。

事例② 居抜き物件でもスケルトン費用を請求された

兵庫県・居抜きで借りたカフェ

居抜きで入居
特に内装はいじらず使用
次の借主が見つからないまま退去

結果：
スケルトン工事費用が発生し、敷金が大きく減額

理由は、「居抜き返し可」と明記されていなかったためです。

よくある誤解

居抜きで借りた
→ 居抜きで返せるとは限らない

これは飲食店居抜き物件で非常に多いトラブルです。

原状回復でよく問題になる飲食店特有のポイント

飲食店では、次の項目が高額になりやすい傾向があります。

ダクト・排気設備の油汚れ
グリストラップ未清掃
臭い（焼肉・ラーメン・スパイス）
床・壁の油染み
無許可での設備増設

事例③ 換気ダクトの清掃費だけで数十万円

京都市内・焼き鳥店

通常清掃のみで退去
ダクト内部の油汚れが酷いと判断

結果：ダクト分解清掃・一部交換で原状回復費40万円超

オーナーは「見える部分はキレイにした」と思っていましたが、飲食店では「見えない部分」も原状回復対象になります。

敷金トラブルを防ぐために契約前に確認すべき質問

契約前に、必ず以下を確認してください。

敷引き・償却はいくらか
原状回復はスケルトンか居抜きか
居抜き返しは条件付きか
指定工事業者はあるか
どこまでが借主負担か

これを確認せず契約すると、退去時に交渉の余地がほぼなくなります。

当社からの実務的アドバイス

敷金は、

出店時の初期費用
撤退時の命綱になる資金

でもあります。

そのため、

「返らない前提」で資金計画を立てる
返る可能性を高める契約を選ぶ
専門目線で契約内容をチェックする

これが、長く飲食店を続けるうえで非常に重要です。

まとめ｜敷金は「知っているかどうか」で差がつく

敷金返還は契約で決まる
関西は敷引き文化が根強い
居抜き＝原状回復不要ではない
事例を知ることで防げるトラブルは多い

ラポールリブランディングでは、物件紹介だけでなく、「借りた後」「辞める時」まで見据えたアドバイスを行っています。
飲食店の居抜き物件探しや契約内容に不安がある方は、ぜひ一度ご相談ください。

気になる項目があれば、さらに詳しくアドバイスできますよ！
たとえば「どこに聞けばいいの？」とか「何から始めればいいの？」といった具体的な悩みがあれば、そこに合わせて対策を一緒に考えます！
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